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  最近,长青嘉苑、三江花园、连城复地、香江大厦、金鼎华庭等非商品房小区的物业公司接连退出了管理服务。原因也很简单,就是物业费收不上来。每个月1.05%元/平方米的物业费并不算贵,但在杭州某小区,近半业主拖欠过物业费,有的业主拖欠上万元,那都是好几年的物业费了。

  当然,业主拖欠物业费的理由五花八门,有的干脆就是无理由拒交。在一些非商品房小区(如安置房),业主压根没有交物业费的习惯。而在商品房小区,部分业主又往往以物业管理服务欠佳为由,拖欠着物业费不交。问题是,物业费是物业公司运营经费的主要来源,甚至可能是唯一来源,没有钱的物业,也就成了光杆司令,怎么可能正常运作下去?越没钱越难以提高服务水平,服务水平越跟不上,又可能导致越多业主拖欠拒交物业费,这就变成了恶性循环,最终物业公司只能黯然离场。

  这种现象,借用一个专业术语,就叫作破窗效应。意思是,如果有人打坏了一幢建筑物的窗户玻璃而又不及时维修,就会有别人跟风去打烂更多的窗户。如果一个地方出现垃圾不及时清理,就会有更多人把这当作垃圾场,最终这就真的成了垃圾场。小区物业费也是如此,有的业主拒交物业费,就可能形成不好的示范效应,导致更多业主跟着不交物业费。

  所以,要减少物业公司因物业费不足而陷入困顿的情况,就要阻断这个破窗效应,让业主不能随意拖欠、拒交物业费。事实上,对物业公司服务不满意,或者认为物业费太贵等等,都不是拒交物业费的理由。这些问题,理应通过业委会等渠道来解决。而对于拖欠物业费的业主,物业公司是可以进行警示和提起诉讼的。但在现实中,物业公司很多是在不得已的情况下才会走这条路。对于物业公司来讲,诉讼成本是一回事,起诉了也较难执行又是另外一回事。

  要打破物业费的破窗效应,除了物业公司根据正常途径催交,以及通过业委会加强与业主之间的沟通外,还要有相应的行政与司法资源作为支撑。从行政角度来说,对一定期限未交物业费又无合理说法的业主,将其纳入征信管理,未必不是一种思路。毕竟,部分业主拒交物业费,损害的是多数业主的切身利益。而从司法方面,简化诉讼调解流程,加强执行,也是一种可行的办法。否则,恶意拒交者没有得到相应的法律约束,等于是纵容这种行为。

  话说回来,物业公司也应从提高自身服务水平做起,在日常管理服务中赢得业主的好评,这才是提高业主认可度,减少收取物业费阻力的根本途径。如果物业公司的服务无可挑剔,拒交物业费的业主只会是极少数业主,那样就不大可能发生破窗效应,更不会产生劣币驱逐良币的现象。

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